Focus Money und die irre Rentenstrategie

Sonntag, November 25, 2012

Im November 2012 brachte Focus Money wieder eine haarsträubende Titelstory, dieses Mal mit dem Titel Fundament fürs Alter. Dem Artikel liegt das Problem zu Grunde, dass viele Menschen die Rendite ihrer bzw. einer Kapitallebensversicherung – dem Altervorsorgeinstrument schlechthin in den letzten Jahrzehnten – dahinschmelzen sehen. Der Artikel empfiehlt deshalb Investitionen in Sachwerte, was ja an und für sich erstmal ne gute Idee ist. Nur wird dann eine Strategie empfohlen, die stark auf einer kreditfinanzierten Immobilie basiert.

Schauen wir uns das Elend Schritt für Schritt genauer an:

1. Der Strategie zufolge soll man nach Berufseinstieg bis zur Gründung einer Familie (also etwa zwischen dem 25. und 40. Lebensjahr) in Aktien bzw. Aktienfonds investieren. Anschließend nutzt man dieses Kapital als Anzahlung für ein kreditfinanziertes Einfamilienhaus, das man mit 50 Jahren abbezahlt hat. Dann investiert man wieder in Aktien/Aktienfonds, mit ein bisschen Goldbeimischung.

2. Diese Strategie wird mit einigen Grundannahmen (Inflation, Einkommen, Zinsen, ein Erbe zwischendrin, Instandhaltung für das Haus) durchgerechnet, die Autoren kommen zum Ergebnis, dass diese Strategie zu einem Vermögen von 479.000 Euro im Alter von 67 führt. Dem gegenüber steht die “klassische” Altersvorsorge mit der Kapitallebensversicherung, die wegen der geringen Rendite aber nur zu einem Vermögen von 350.000 Euro führt. Mit der gemischten Sachwertestrategie aus Aktien, Immobilie und Gold stünde man somit um 129.000 Euro besser da, so das Fazit der Autoren, das mit dieser Grafik veranschaulicht wird:

Auf den ersten Blick beim flüchtigen Drüberlesen mag das soweit alles ganz nachvollziehbar sein und sinnvoll klingen. Bis man ein bisschen in die Details geht, dann wir schnell klar wie desaströs sich der Kauf der kreditfinanzierten Immobilie auf das Vermögen auswirkt.

Alter 25-40:

In dieser Phase wird in Aktien investiert, mit einer anfänglichen monatlichen Sparrate von 200 Euro und einer Dynamisierung von 2% pro Jahr als Inflationsausgleich. Bei einer angenommenen Rendite von 8% (sehr ambitioniert, ich würde eher mit 4-5% kalkulieren, aber übernehmen wir mal die Zahlen von Focus Money) hat man dann mit 40 ein Vermögen von 68.575 Euro. So weit bin ich noch bei den Autoren.

Alter 40-50:

Nun wird’s komplizierter. Die Autoren berechnen für den Kauf der Immobilie (253.000 Euro) eine monatliche Belastung von 1710 Euro, damit der Kredit  von 108.000 Euro nach 10 Jahren abbezahlt ist (Eigenkapital sind das zuvor angesparte Vermögen plus ein Erbteil von 75.000 Euro). Sie betrachten dies als eine Mehrbelastung von nur 240 Euro gegenüber dem alternativen Szenario, dass die Familie in einer Mietwohnung lebt. Denn für die Mietwohnung werden 1200 Euro veranschlagt, außerdem würde der Sparplan aus der ersten Phase weiterlaufen müssen.

Mehr als einen Satz verlieren die Autoren aber leider nicht über dieses alternative Szenario. Ich möchte mir diese Mühe aber gerne machen und rechne daher damit, dass die Familie anstatt ein Eigenheim zu kaufen in einer geräumigen Mietwohnung wohnt und dafür die genannten 1200 Euro Miete bezahlt. Das Vermögen aus Phase 1 bleibt also unangetastet und wird noch um die 75.000 Euro aus dem Erbe aufgestockt. Der auf Aktien basierende Sparplan läuft wie gehabt weiter. Der Einfachheit halber nehme ich dieselben Zahlen wie Focus Money, also 8% jährliche Rendite (obwohl ich das eigentlich für hochgradig unrealistisch halte) und übernehme die Dynamisierung von 2%. Damit komme ich nach weiteren 10 Jahren auf ein Aktien-Vermögen von nunmehr 357.039 Euro.

Alter 50-67:

Da die Immobilie abbezahlt ist, wird in der Focus Money-Variante nun wieder in andere Sachwerte investiert. Die Autoren verändern den Mix etwas und geben der Sicherheit wegen Gold bei (wobei sie von einer Preissteigerung auf Inflationsniveau, also 2% ausgehen). Völlig schleierhaft ist mir, warum die Autoren trotz der abbezahlten Immobilie nur von einem initialen monatlichen Sparbetrag von 350 Euro ausgehen (plus Gold für ca. 600 Euro/Jahr), obwohl der Besitzer des abbezahlten Hauses nun eigentlich deutlich mehr ansparen könnte, theoretisch weit über 1000 Euro pro Monat. Jedenfalls kommen sie so auf 172.000 Euro nach 17 Jahren, also zum Renteneintritt. Obendrauf kommt der Wert des Hauses, was das Gesamtvermögen von 479.000 Euro ergibt.

Mit der auf Grund des veränderten Mixes reduzierten Rendite von 6% (die ich immer noch für etwas optimistisch halte) rechne ich nun die neuen Investments des Mieters durch. Mit dem Gold & Aktien-Mix komme ich als Mieter in den 17 Jahren auf Erspartes von 120.000 Euro, also deutlich weniger als in der Variante der Autoren, denn ich muss ja weiter Miete zahlen und kann weniger ansparen als der Hausbesitzer.

Aber was wurde aus den Aktien, in die der Mieter seit seinem 25. Lebensjahr brav Monat für Monat ein bisschen Geld gesteckt hat? Die liefern natürlich weiterhin die angenommene Rendite von 8%, und sind damit bei Renteneintritt schlanke 1,32 Millionen Euro wert! Damit beläuft sich das Vermögen eines Mieters, der neben seiner Miete jeden Monat brav 200-300 Euro angespart hat, im Alter von 67 auf 1,44 Millionen Euro, während der Häuslebauer in der Berechnung von Focus Money gerade mal auf läppische 479.000 Euro kommt, also etwa ein Drittel. Zur Veranschaulichung:

Wie ist das möglich? Ganz einfach: Das Kernproblem ist, dass in der von Focus Money als “lohnenswert” bezeichneten Sachwerte-Strategie die in den Jugendjahren angesparten Aktien, die Jahr für Jahr satte 8% Rendite abwerfen, im Alter von 40 Jahren verkauft werden um zusammen mit der Erbschaft als Eigenkapital für eine Immobilie zu dienen. Diese Immobilie ist aber nicht nur wenig rentabel, nein, sie soll obendrein auch noch auf Pump finanziert werden, weshalb 10 Jahre lang Geld an die Bank überwiesen werden muss. Selbst wenn der Mieter aufhören würde, weiter anzusparen und sein ganzes Einkommen versaufen würde, wäre er allein durch die 8% Rendite pro Jahr auf das bis dahin erreichte Vermögen von 143.575 Euro (Aktien + Erbe) bei Renteneintritt Millionär! Zinseszins rules!

Die “lohnenswerte Strategie” von Focus Money empfiehlt also das denkbar dümmste, was man im Hinblick auf die Altersvorsorge machen kann: Ein hochrentables Investment verkaufen, um damit eine wenig rentable Immobilie, die noch dazu teilweise fremdfinanziert werden muss, zu kaufen. Dass diese “Strategie” überhaupt besser abschneidet als die Kapitallebensversicherungen liegt allein an der hohen angenommenen Rentabilität der Aktieninvestments in den Lebensjahren 25-40 und 50-67. Wenn hier die Rendite nicht bei 8% liegen würde sondern bei realistischeren 4-5%, würde die durch den Kredit unrentable Immobilie die ganze Strategie wahrscheinlich sogar noch schlechter als die Lebensversicherung abschneiden lassen! Die Mietstrategie kommt dagegen selbst mit der realistischeren Rendite auf ein viel höheres Vermögen bei Rentenantritt.

Damit mich keiner falsch versteht: Eine eigene Immobilie kann ein lohnenswertes Investment sein, wenn man damit Ziele wie Lebensqualität, Platz für eine Familie oder die Realisierung eines Traums verfolgt. Unter dem Gesichtspunkt der Altersvorsorge macht sie aber wenig Sinn, vor allem wenn sie fremdfinanziert wird.

PS: Danke für den Artikel-Tipp an Kai!

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